[전세 집 구하기 #2] 전세 계약하기 - 가계약, 전세 계약 시 주의사항, 확정일자 받기

<전세 계약>

1. 매물 고르기, 집 보기
2. 가계약 
3. 본 계약
4. 확정일자
5. 대출 신청
6. 잔금 입금
7. 전입신고 및 입주

 

[전세 집 구하기 #1] 전세 매물 고르기 - 부동산 어플로 매물 찾기, 집 볼때 확인할 것

위 글처럼 계약할 집을 고르고 나면 이제 계약을 해야 한다.

전월세 집 계약할 때 단계와 주의할 것을 알아보자

 

2. 가계약

원하는 집을 찾았으면 계약해야 한다.

계약은 임대인과 만나서 하기 때문에 보통 바로 할 수 없다.

그렇기에 다른 사람이 계약할 수 없도록 선점하기 위한 가계약을 한다.

구체적인 매매계약의 합의(매매대금, 매매목적물이 특정되고, 대금 지급 방법 등)가 있으면 구두계약이라도 법적 효력이 있다.

그렇기에 가계약도 신중하게 해야 한다.

전입신고 가능 여부, 대출 가능 여부, 입주 시기, 근저당 상태 등을 확인하고 신중히 가계약을 진행한다.

 

가계약금을 지급하고 난 후 계약을 해지하고 싶을 땐?

가계약도 계약의 효력을 가지기 때문에 해지를 하고 싶을 땐 실제 계약금을 상환해야 해지가 가능하다고 한다.

즉, 가계약금을 지급한 후에 임차인은 실제 계약금만큼을, 임대인은 실제 계약금의 두배를 상환해야 계약 해지가 가능하다.

 

 

3. 본 계약

계약일에 부동산에 가 임대인과 계약서를 확인하고 서명 후, 계약금을 지급하면 본 계약은 끝난다.

계약금은 보통 보증금의 5~10%이다.

계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 열람하여 안전한 매물인지 한 번 더 확인하자

 

등기부등본은 인터넷 등기소에서 700원, 건축물대장은 정부 24에서 인터넷 무료 열람이 가능하다.

인터넷 등기소

 

본 계약 시 확인할 것

• 매물 하자 - 하자가 있다면 임대인과 미리 이야기를 해 수리비를 받던, 수리를 미리 받던 하자
• 등기부등본 - 을구 : 근저당이 잡혀있는지 확인 (가계약 시 한 번 확인하고, 본 계약 시 다시 출력하여 확인하다.)
• 건축물대장
• 임대인 이름과 주민번호 (계약서와 등기부등본과 같은지 확인)
• 특약사항 - 계약서의 기본 내용 이외에 다른 내용을 넣고 싶으면 임대인과 합의하여 특약사항에 넣는다.
  • 보통 아래의 내용들을 넣는다. (기본적으로 부동산에서 미리 넣어주는 것들이 많다) 
    
    • 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리 관계를 임차인의 전입신고와 확정일자 발급 다음날까지 유지하기로 한다. (전입신고 다음날까지 임대인이 주택 담보로 대출을 받지 않도록)
    • 임대인은 임차인의 전입신고를 동의한다.
    • 임대차 계약 만료일에 새 임대차 계약의 성사 여부와 관계없이 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주기로 한다.
    • 대출을 받는다면) 전세자금 대출이 안될 경우, 그 증빙을 제출하면 계약은 해제하기로 하며 계약금 원금은 즉시 반환한다.
    • 임차인의 책임 없는 시설물의 고장 및 파손은 임대인 또는 관리실에서 조치한다.
    • 애완동물 관련 사항
    • 주차 관련 사항
    • 옵션 관련 사항

계약금을 지급하고 나면 계약금을 지불하였다는 영수증을 받자.

 

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4. 확정일자

계약을 완료하고 영수증을 받았으면 확정일자를 받자

 

확정일자란?

법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미한다.
입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다.
확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생 시 임대보증금을 보호받지 못한다.

출처 : [네이버 지식백과] 확정일자

 

즉, 주택임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 실제 거주, 전입신고, 확정일자가 필수적이기 때문에 확정일자를 꼭 받아야 한다.

 

전입신고와 확정일자를 같이 하기도 하는데 전입신고는 입주 후에 가능하고, 확정일자는 계약이 끝나면 바로 가능하다.

그리고 대출에 따라 확정일자 받은 계약서가 필요하기도 하기 때문에 계약이 끝나고 바로 확정일자를 받기도 한다.

 

확정일자는 임대인의 동의 없이 언제든지 가능하다.

근처 동사무소에 임대차계약서를 들고 직접 방문을 하거나 또는 인터넷 등기소에서도 가능하다.

 

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